חוזר 737

10/04/2012

 

חוזר הועד מס' 737

10 באפריל 2012

 

 

שלום רב,

1.      אסיפת הסברה- פרוייקט איטום הגגות

בתאריך 21/03/2012 התקיימה אסיפה הסברה על "יישום פרויקט הגגות", עם נוכחותם של אנג' מיכאל מרטון, עו"ד עומרי יקיר, וחברי וועד האגודה.  המטרה באסיפה הייתה להעביר מידע על  ההיבטים של הפרויקט – טכני, ניהולי, כלכלי ומשפטי.  יותר מי 60 חברי האגודה השתתפו באסיפה שאלו שאלות וקיבלו מענה במקום.  מצורפות  בזה כל השאלות שעלו באסיפה והתשובות שקיבלו החברים מ אנג' מרטון, עו"ד עמרי יקיר, וחברי הועד.

 

2.      עלות הפרויקט ואופן התשלום

א.      עלותלפרויקט

סך התשלום לפי גודל דירה:

-        דירת 2 חדרים -      סה"כ  7,200 ₪.

-        דירת 3 חדרים -       סה"כ  8,064 ₪.

-        דירת 4 חדרים -       סה"כ  9,024 ₪.

 

ניתן לשלם באמצעות תשלומים חודשיים, של 48 חודשים, בסכום חודשי של:

-        דירת 2 חדרים -      150 ₪ בחודש, על פני 48 חודשים.

-        דירת 3 חדרים -      168 ₪ בחודש, על פני 48 חודשים.

-        דירת 4 חדרים -      188 ₪ בחודש, על פני 48 חודשים.

 

ב.      איך לשלם

אם יש הוראתקבע קיימת, אפשר לאשר את הגביה של הפרויקט באמצעות:

-        דוא"ל לכתובת info@maoz-aviv.org.il עם נושא "אישור גביה "פרויקט הגגות"

-        טלפונית למשרד למספר 03-647-4090

-        בשעות קבלה של המשרד.

 

אם רוצים לשלם בצ'קים:

-        ניתן לשלם ב- 4 שיקים שווים, אחד לכל שנה.

-        ניתן לשלם בתשלום אחד תינתן הנחה של 3%.

המאחרים בתשלום יחוייבו בריבית שנתית של 9%. איחור יחשב החל מ- 11/5/2012.

נודה לכם על שיתוף הפעולה בקידום הפרוייקט החשוב הזה.

 

3.      להלן השאלות והתשובות מהאסיפה

 

יובל

בית 4

האם שיפוץ ואיטום הגגות מחזיר המצב לקדמותו או שמא  מדובר על תוספות ושדרוגים?

תשובת הוועד והצוות

·              האחריות של האגודה היא לתחזק את הרכוש המשותף

·              היום יש "גג הפוך" על הגגות, עשוי לפני כ-25 שנים ,זו השיטה שאטמו את הגג והמפרט הנוכחי נותן אותו פתרון עם חומרי איטום שמתאימים לימינו.

·              קיימים  במפרט אלמנטים מעבר לאיטום ובידוד כמו הזזת המרזבים, החלפת מתקני דודי שמש, וכו' שהם חלק מהתחזוקה של הרכוש המשותף.

 

 

עדנה

בית 16

מי ילווה התהליך ל-4 השנים הנוספות?

מדוע זה  עולה כל כך הרבה?

תשובת הוועד והצוות

·              לווי של הפרויקט יהיה של מפקח מטעם האגודה,  וועד האגודה, הצוות הטכני של האגודה (הכולל אנשי וועד שעבר ומתנדבים), פיקוח עליון ע"י החברה של אנג' מיכאל מרטון

·              המחיר מבוסס על המפרט הטכני שהופך לכתב כמויות.  כפי שהוסבר ע"י  אנג' מיכאל מרטון, העלויות מורכבות מחומרי איטום, מטיפול של החצץ (להזיז או להוריד ולהחזיר חזרה) ותיקוני הגגות שנדע רק לאחר קילוף של הקיים.

 

 

 

בן-ציון

בית מס' 7

על פי המפרט הטכני, המהנדס מבקש אחריות של 10 שנים ב- 70,000 ₪. יש לי הצעה שמדברת על אותם 10 שנים – בחצי מחיר. למה 70,000 ₪ ?

תשובת הוועד והצוות

·              רוב הקבלנים מוכנים לתת 10 שנים אחריות אבל עובדה בשכונה שהגג ההפוך שלנו שרד טוב יותר מ-20 שנים.

·              התברר שהקבלן לא נתן הצעה על בסיס המפרט של הפרויקט.  הוחלט שהוועד ישלח לאותו קבלן את המפרט כדי לקבל הצעת המחיר לצורך השוואה של "תפוחים מול תפוחים".

 

 

 

ירון

בית 9

ברצוני לדעת  ממה מורכבות העלויות ומהו תהליך בחירת הקבלן?

תשובת הוועד והצוות

·              העלויות מבוססות על המפרט שהפך לכתב כמויות. 

·              יחד עם משרד מרטון, פנינו ליותר מ-8 קבלנים ידועים וגדולים שיש להם את היכולת ליישם  פרויקט בסדר גודל שלנו.  6 קבלנים ענו ומשרד מרטון ביצע השוואה כדי לנתח איזו היא הכי זולה ואיפה הפערים.  באסיפה הוצגה, טבלת השוואה בין הקבלנים שהגישו הצעות.

·              על בסיס המספרים האלה, הוועד קבע את התקציב עבור הפרויקט.

 

 

 


 

 

רותי

בית 17

הבית האחרון שיבוצע משלם קדימה 4 שנים.

-                איזו  ערבות יש לי שאתם עוד תהיו כאן ושהחברה/קבלן לא יפשוט רגל?

-                למה אין בידוד על ההרחבות הצפוניות?

 

תשובת הוועד והצוות

·              הפרויקט מוקם ע"י הוועד ואחריותנו לממש אותו במהלך ארבע השנים הקרובות.  הכספים הופקדו בחשבון בנק בנפרד והוועד ידווח על הכספים האלה כמו המיסים השותפים.

·              ערבות ביצוע זה חלק של ההסכם עם הקבלן.

·              בהרחבות הצפוניות בוצע איטום על פי הבנת הקבלן והדיירים שהרחיבו, בחלקן אין כרכוב (מסגרת הגג) בגובה המספיק לבצע גם בידוד, בפרוייקט עכשיו אנחנו ניתן מענה לליקוים שיש באיטום הרחבות אלה, נחליף את הדרוש ונשלים את המפרט כך שיתבצע גם הבידוד.

 

 

 

גיורא

בית 7

מבחינה טכנית – האם יהיה ליווי או פיקוח צמוד על הבנייה?

תשובת הוועד והצוות

·              קיימות  שתי רמות של פיקוח: עליון ע"י אנג' מיכאל מרטון וצמוד ע"י מפקח מטעם הוועד.

 

 

דליה

בית 10

למה אי אפשר להסתפק במפרט יותר "צנוע"?

תשובת הוועד והצוות

·              כפי שאנג' מרטון דיווח, האיטום על הגגות הינובשיטת "גג הפוך" וזה מה שיהיה בחזרה.  התקן בארץ מחייב גם איטום וגם בידוד ואנחנו פועלים על פי התקן.  בנוסף, מרכיב משמעותי בתוך המחיר הוא טיפול של החצץ הקיים ופינוי של הגגות.  בכל מפרט חלק מהעבודה היא בפרטים מסביב, דודים, מזגנים, מרזבים, פסולת, וכד'.

 

 

גיורא

בית 1

זה נראה טוב אבל צריך  שיהיה מפקח מלווה 24 שעות ביממה.

תשובת הוועד והצוות

·              פיקוח צמוד של הוועד יהיה עם נוכחות בכל שלב עבודה.

 

 

אילנה

בית 5

רק הגגות חשובים?  הקירות החיצוניים השחורים לא חשובים?

תשובת הוועד והצוות

·              מובן שיש צורך לטפל בקירות החיצוניים אבל זה לא בתוך תכולת הפרויקט של הגגות.

 

 


 

 

גיזי

בית 3

מה האחריות על הנזקים?

דודי שמש – הזזה שלהם יכולה לגרום להשבתתם. מי נושא באחריות על כך?

תשובת הוועד והצוות

·              תוכן העבודה תתקן נזקים קיימים לתקרות מתחת האיטום הקיים.

·              הקבלן יהיה אחראי על כל הנזקים שהוא יגרום חוץ מדיווח מראש על סיכון לנזק לדוד שמש.

 

דוד שמש

·              כל דוד שמש יעבור סקר ע"י הקבלן ונוכחות של הוועד.  נציג הוועד הוא אנג' רביד גת, חבר וועד ומהנדס אינסטלציה.

·              אם דוד שמש ספציפי מסומן שלא ישרוד את העבודה על הגגות וואם אכן הוא לא שרד, אז קיים צורך לדוד חדש והעלויות נופלות על הדייר.

·              אם דוד שמש מסומן שישרוד את העבודה והקבלן עשה נזק לדוד, אז הקבלן הוא זה שאחראי על עלויות התיקון.

·              וועד האגודה התחיל בתהליך כדי לקבל הצעות על דודי שמש חדשים.

 

 

 

מירה

בית 8

פרטי האיטום של עזרה ובצרון – יותר זולים, מדוע נבחר פרט האיטום שהוצע?

האם הוצא היתר בנייה?

איך הגענו לסכום שאמורה כל משפחה לשלם?

תשובת הוועד והצוות

·              התקן בארץ מחייב גם איטום וגם בידוד ואנחנו פועלים על פי התקן.  אנג' מרטון הוכיח שהפתרון המוצע הוא הכי מתאים לגגות שלנו.  בנוסף, כדי לבדוק האם הפתרון הטכני של אנג' מרטון היה מתאים, קיבלנו חוות דעת עצמאית ע"י מהנדסים אוורבך-בוך שגם המליצו על אותו פתרון .

·              לעבודות של איטום גגות אין צורך להיתר בניה.

·              ניתוח של הסכום היה:

1.       המפרט שלנו הפך לכתב כמויות מחולק לארבע חלקים:

א.      בניין של 4 כניסות ללא הרחבות (יש 7 בניינים)

ב.      בניין של 6 כניסות ללא הרחבות (יש 7 בניינים)

ג.        הרחבה צפונית (יש 72 הרחבות צפוניות שמגיעים לגג)

ד.      גג של פיר מעלית (תוספת לכניסה)

  1. חלקנו את הסכום של (א)  ו(ב)  על 538 דירות שווה לסכום של דירה "מקורית"
  2. חלקנו את המחיר על בסיס הנוסך הבא:

א.      דירה של 2 חדרים משלמים 80% של המחיר של 3 חדרים (על פי שטח)

ב.      דירה של 3 חדרים משלמים את המחיר לכל דירה מקורית.

ג.        דירה של 4  חדרים משלמים את המחיר לכל דירה מקורית  + מחיר של הרחבה צפונית.

ד.      כניסה עם מעלית תשלם מחיר של איטום על גג הפיר.

 

 


 

מירי

בית 5

הגג של ההרחבות הצפוניות לא מטופל.

מי שהרחיב ויש לו יותר שטח – משלם יותר. למה?

אשמח לקבל עדכון סטטוס – לכמה קבלנים פניתם?

האם יש התייחסות משפטית במפרט?

תשובת הוועד והצוות

·              הגג של ההרחבות יטופל בהתאם למצב הגג, אם היריעות אינן טובות הן יוחלפו, או שיעשו התאמות, והשלמות של מפרט הבידוד , במקומות שהכרכוב (מעקה הגג) איננו מאפשר הוספת בידוד על פי המפרט ינתן פתרון לבידוד על פי המלצה חליפית של אינג' מרטון.

·              אם ההרחבה הצפונית מגיעה לגובה של הגג הקיים, אז משלמים כ-4 חדרים.  אם ההרחבה הסתיימה בקומה 0, 1, או 2 אז משלמים כ-3 חדרים.

·              הוועד פנה ליותר מ-8 קבלנים.

·              המפרט מתייחס לתכולת העבודה של הקבלן כולל האחריות שהוא נותן.  ההתייחסות המשפטית תהיה החוזה עם הקבלן.

 

 

דוד

בית 5

בתקנון מוזכר איסור על קבלת הלוואה מגוף פיננסי. התקנון – אוסר על קבלת אשראי. במצגת – התשלומים לקבלן הינם צמודי מדד.  על פי חוק – כל תוספת למחיר הקבלן - זה אשראי -  וזה סותר את התקנון. לדעתי החוזה עם הקבלן אינו חוקי.

תשובת הוועד והצוות

·              הוועד לא לקח הלוואה עבור העבודה.

·              לאחר בדיקה משפטית , הצמדה למדד לא מוגדרת כלקיחת  אשראי.

 

 

יהודה

בית 10

כניסת כספים של 7 ספרות לאגודה, רק עם עובד וחצי?

האם יש מגבלות לוועד לקבלת סכומים כאלה?

האם זה לא "גדול" עליכם?

תשובת הוועד והצוות

·              האגודה פתחה חשבון בנק בנפרד עבור הפרויקט.  בנוסף, יש כרטיסים חדשים במערכת כספים של האגודה עבור כל דירה בקשר לפרויקט.

·              לאחר אישור לפתיחת התקציב המיוחד עבור הפרויקט, אין לוועד מגבלה. 

·              לצורך כך, תהיה ביקורת על ניהול הכספים ע"י הרואה חשבון של האגודה.

·              ברור שלתקציב כזה יהיו הוצאות עבור תקורות.

 

 

מירי

בית 8

תוספות צפוניות נכללו על מבנה בסיסי משנת 67. חלק מתוספות צפוניות נגמרו לפני חודש, והאיטום הוא בסדר. האם לא היה נכון שרק המבנה הבסיסי יקבל איטום?

תשובת הוועד והצוות

·              יהיה איטום על ההרחבות הצפוניות על פי הצורך – קרי, אם האיטום היה עשוי החמש שנים האחרונות והמצב הוא בסדר אז יהיו רק עבודות השלמה של הבידוד במקום שגובה הכרכוב מאפשר זאת, יטופלו התפרים  ויעשו התאמות

 

 


 

ניסים

בית 11

מי בנה את המפרט?

מה הוא כולל?

מי היועצים וכיצד נבחרו?

האם היה תהליך של הזמנת הצעות?

מהי משמעות של "פיילוט"?

ומהי האינדיקציה לכך שלאחר ה"פיילוט" הפרוייקט אכן ימשיך? כלומר מהם כלי המדידה שלנו לוודא שה"פיילוט"  הצליח?

מהי שיטת הביצוע – "בניין – בניין" , או נחים לפרק זמן  מסויים ואחר כך ממשיכים?

האם חוזי ההתקשרות נחתמו עם קבלנים?

עלות פרוייקט–פונקצייה של מפרט או כוללת סכום של מימון (הצמדות וכו') ומהו היחס ביניהם?

במצגת של ה-4.10.11 –הייתה הפרדה לבית קטן/גדול. מבקש הסבר מפורט על כך.

תשובת הוועד והצוות

·              המפרט כתוב ע"י אנג' מיכאל מרטון.

·              המפרט יכלול את כל העבודה של הפרויקט כולל פינוי, תיקוני סדקים, בידוד, איטום, טיפול במרזבים, מתקנים לדודי שמש וכו'.

·              היועצים הם אנג' מיכאל מרטון, מומחה בארץ בתחום איטום.  חוות דעת ע"י אוורבך-בוך, יועצים ידועים ומומחים בתחום.

·              היה תהליך של הזמנת הצעות על בסיס הכתב כמויות.

·              אנחנו משתמשים במילה "פיילוט" כדי להבין את התהליך על בניין אחד ולקוח מסכנות כדי ששער הבניינים תהיה יותר יעילים.

·              הפרויקט כולו ימשיך לאחר הפיילוט.  אנחנו מבצעים את הפיילוט כדי להבין יותר על העבודה, הנוהל בקשר לדודי שמש, שלביות, מחירים, וכו'.

·              שיטת הביצוע היא לעשות בניינים שלמים כדי לחסוך עלויות.  כחלק של הפיילוט יהיו  כמה כניסות נפרדות שדורשות  טיפול מיידי.

·              הוועד טרם חתם על החוזה עם הקבלן.

·              אין סכומי מימון בעלויות של הפרויקט.

·              בית קטן: 4 כניסות (יש 7 באגודה).  בית גדול: 6 כניסות (יש 7 באגודה)

 

 

 

נורית

בית 17

לגבי גגות של מעלית – במידה והדיירים עצמם משלמים על האיטום לדעתי על הוועד (כי יש לו יותר כוח) לסגור את המחיר עם הקבלן.

תשובת הוועד והצוות

·              על כל גגות הפירים של המעליות התבצעה עבודת איטום בגמר הוספת המעלית, במקומות שבהם יתברר כי יש לבצע עבודות איטום מחדש או תיקון של הקיים העלות תחול על דיירי הכניסה. המחיר יהיה ע"פ המחיר למטר שאנו מקבלים מהקבלן עבור הפרוייקט.

 

 


 

דוד

בית 5

חוק המקרקעין מחייב לשלם רק על מרכיבים קיימים. במפרט יש מרכיבים חדשים. האם זה חוקי? 

אני מבקש לא להכיל על הפרוייקט  דברים חדשים שהחוק לא חל עליהם ולתת לחברים להחליט עליהם.

נוספו "שבילי  הליכה סביב מתקנים" . חוק המקרקעין מדבר על – "להחזיר מצב לקדמותו". אם רוצים לצפות לדוגמא את הגג בזהב – יש לדון על זה.

מרזבים - על פי המפרט – ייצאו החוצה. כיום הם בפנים. כלומר, לא מדובר על "להחזיר המצב לקדמותו".

הוספת שרוולים לצינורות. הנקודה היא שמוסיפים מרכיבים חדשים.

איך הוועד מתכוון ליישב את הסתירה בין חוק המקרקעין לפרויקט?

תשובת הוועד והצוות

·              אין סתירה עם החוק.  החוק קובע שאחריותנו לתחזק את הרכוש המשותף, לרבות שיפורים שהתבצעו במהלך השנים כולל שינויים שנדרש לעשות אותם עכשיו לצורך תחזוקה.  שבילי הליכה הם חלק מהמפרט ע"מ למנוע מהרוח להוציא חצץ מהגג.  ביטול המרזבים נועד  למנוע המשך הנזקים בתוך הדירות ממרזבים ישנים.  חלק מהפרויקט זה הזזה של דודי השמש כולל צנרת חדשה מהדוד עד לפיר או לקצה הבניין.  כל האלמנטים האלה חוקיים וחלק של תחזוקת שבר ותחזוקה מונעת.

 

 

תומר

בית 8

האם הוצגו מפרטים חילופיים?

האם יש אפשרויות אחרות עם טכנולוגיות אחרות?

מה קורה במידה והמזגנים נפגעים?

תשובת הוועד והצוות

·              מפרטים חילופיים הוצגו כמו שימוש בפוליאוריטן אבל זה לא מתאים לגגות שלנו.

·              כפי שאנג' מרטון הציג, "גג הפוך" זה הפיתרון המתאים לנו.  גם גג "קר" וגג "חם" אינם מתאימים עקב חוסר שיפועים חדים על הגג.   בנוסף קיבלנו חוו"ד נוספת ממשרד אחר בעל שם שהמליץ את אותו מפרט מבלי לדעת מראש מה הומלץ ע"י מרטון. בנוסף בפועל  כבר  קיים גג הפוך וזה עבד לנו עד כה – יותר מ 22  שנים.

·              האחריות על המזגנים לאחר המיפוי וקביעת המזגנים של "ישרדו" את העבודה היא על הקבלן וכל נזק שיגרם יחול עליו. במידה וצריך לנתק מזגן על מנת לבצע את העבודה או על מנת לבצע פרט "כניסה" תיקני בתקרה, הניתוק והחיבור יהיו על בעלי המזגנים.

 

 

 

 

 

בברכה

ועד האגודה